(Đăng ngày 10 tháng 06 năm 2008)

Dù một số nhà đầu tư bất động sản, trong đó có giới đầu cơ đang tích cực “xả hàng” để có tiền giải quyết áp lực, trả nợ ngân hàng vào đợt cao điểm (quý 3-2008) nhưng bức tranh thị trường bất động sản vẫn không mấy sáng sủa. Tại hầu hết các trung tâm giao dịch bất động sản, mọi hoạt động đều kém sôi động như trước đây vài tháng, mà thay vào đó là cảnh thưa thớt khách hàng. Các chợ BĐS vắng tanh như chùa Bà Đanh.

"Xả hàng" để trả nợ ngân hàng

Tiến sĩ Đỗ Thị Loan - Tổng thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) cho biết, hiện tại, thị trường bất động sản đang rất dồi dào nguồn cung vì hàng loạt các dự án nhà ở sắp sửa hoàn thành, đưa vào sử dụng. Đây cũng là thời điểm các nhà đầu tư “lướt sóng” không chịu nổi “nhiệt”, tung hàng ra bán để trả nợ ngân hàng hoặc giảm thiểu thua lỗ.

Đồng quan điểm với tiến sĩ Loan, giám đốc một ngân hàng ở Q8 khẳng định: “Có thể nói, quý 3-2008 là cao điểm tháo chạy của giới đầu cơ. Họ đã vay nhiều tiền của ngân hàng vào thời điểm này năm ngoái để đổ vào bất động sản khi thị trường sốt mạnh. Nhưng hiện tại (thời điểm cam kết phải trả nợ), giới đầu cơ đang đau đầu giải bài toán tiền mặt để trả nợ các ngân hàng. Họ đã liên tục rao bán căn hộ, đất dự án với giá gốc, thậm chí chấp nhận bán lỗ để giải quyết khó khăn”.

Thế nhưng, tại các sàn giao dịch địa ốc, người mua thì ít, người bán lại nhiều. Vì vậy, các dự án từng là “điểm nóng” đã được chào bán, giảm giá đến trên 20% so trước đây. Giá đất nền của các dự án do Công ty Vinaland đưa ra, hầu hết đều giảm giá. Lượng khách hàng ký gửi bán vẫn ở mức cao nhưng các giao dịch thành công rất ít.

Cụ thể, giá đất khu đô thị An Phú - An Khánh (Q2) hiện chỉ còn khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2 (trước đây khoảng gần 60 triệu đồng/m2, tùy theo vị trí, diện tích, khu vực). Đất nền tại dự án Phú Xuân (huyện Nhà Bè) của Công ty Vạn Phát Hưng rao bán, giá từ khoảng 16 triệu đồng/m2 đã giảm khoảng gần 5 triệu đồng/m2 so với vài tháng trước. Và giá nền tại dự án này vẫn tiếp tục giảm khoảng trên 4 triệu đồng/m2 nữa.

Các dự án tại khu vực quận 8, 9 cũng rơi vào tình cảnh tương tự. Dự án Him Lam - Kênh Tẻ (Q7) giá đất cũng giảm mạnh. Các nền nhà phố được rao bán với giá trung bình từ gần 80 triệu đồng/m2, nay chỉ còn khoảng trên 50 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, việc các khách hàng bỏ của chạy lấy người tại một số dự án căn hộ cũng khá phổ biến. Một số dự án căn hộ cao cấp như River View của Hoàng Anh Gia Lai trị giá khoảng 5 tỷ đồng, Sky Garden 3 của Phú Mỹ Hưng, dự án Estella và dự án căn hộ The Vista... một thời nổi đình nổi đám nhưng giờ cũng ít người quan tâm vì giá vẫn còn ở trên trời.

Băn khoăn tìm thuốc chữa

Sau khi Nhà nước có biện pháp mạnh để kiểm soát nạn đầu cơ, cắt cơn sốt, thị trường bất động sản đã chuyển biến ngay. Giới đầu cơ bắt đầu “xả hàng”, tháo chạy và kéo giá bất động sản về gần với giá trị thực. Tuy nhiên, các biện pháp mạnh như siết chặt tín dụng không có sự chọn lọc, tăng lãi suất ngân hàng của Nhà nước đã gây ảnh hưởng không nhỏ đến nhiều nhà đầu tư chân chính và người có nhu cầu nhà ở thật sự.

Vì vậy, Hiệp hội bất động sản TPHCM đã có văn bản kiến nghị 15 giải pháp như một bản “tấu chương” gửi lên các cơ quan Nhà nước để tháo gỡ vướng mắc, giúp phát triển thị trường. Sau đó, HoREA tiếp tục có văn bản báo cáo thực trạng và các giải pháp phát triển lành mạnh thị trường bất động sản và dự thảo thông tư hướng dẫn nghị định 153/CP gửi UBND TPHCM, Văn phòng Chính phủ, Bộ Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài nguyên - Môi trường TPHCM và Sở Xây dựng TPHCM. Trong văn bản báo cáo này, HoREA đã đưa ra một số gợi ý chính sách để ổn định và phát triển.

Về quan điểm: “Thị trường bất động sản sôi động là chủ trương cần khuyến khích”, HoREA cho rằng thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh (không nhất thiết phải sôi động) có lợi cho sự phát triển của đất nước, cho cả nền kinh tế, cho người tiêu dùng và cho các nhà đầu tư chân chính.

Do vậy, Nhà nước cần phải thống nhất quan điểm điều chỉnh các qui phạm pháp luật, coi kinh doanh bất động sản là lĩnh vực kinh doanh có điều kiện để xây dựng hoàn thiện hệ thống pháp luật và cơ chế chính sách điều tiết thị trường.

Việc “đẩy mạnh phát triển nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu xã hội, quan tâm phát triển nhà ở xã hội cho thuê và cho thuê mua”, HoREA cũng đề nghị điều chỉnh, sửa đổi khoản 2, điều 20, nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 6-9-2006 theo hướng chỉ áp dụng quy định các chủ đầu tư phát triển khu đô thị mới có quy mô từ 50ha trở lên (theo nghị định 02/2006/NĐ-CP ngày 5-1-2006). Không nên áp dụng đối với mọi dự án nhà ở có quy mô từ 10ha trở lên vì không hợp lí và không khả thi. Về thẩm quyền, nên giao cho UBND tỉnh, thành phố xem xét quyết định phù hợp với hoàn cảnh từng địa phương.

Về nhà ở cho người có thu nhập thấp, HoREA đề xuất bổ sung đối tượng cán bộ, công nhân viên thuộc các thành phần kinh tế khác được mua nhà trả góp dài hạn với lãi suất thấp cũng là đối tượng của chương trình nhà ở xã hội.

Liên quan đến trình tự thủ tục xác nhận vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư khi đăng kí thực hiện dự án khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng khu công nghiệp, HoREA đã đề nghị bổ sung thêm một số phương thức để doanh nghiệp chứng minh năng lực tài chính: Doanh nghiệp đã thực hiện xong việc bồi thường giải phóng mặt bằng vì giá trị này thông thường chiếm khoảng từ 30 - 60% tổng mức đầu tư dự án; doanh nghiệp đã bổ sung tăng vốn trước khi triển khai đầu tư; doanh nghiệp được nâng hàng, quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng bảo đảm nguồn vốn thực hiện dự án.

Về xử lý, thu hồi các dự án khu đô thị mới, dự án nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp, HoREA cũng đề nghị thống nhất một cơ chế lựa chọn chủ đầu tư mới trong trường hợp thu hồi dự án của một chủ đầu tư và trong trường hợp thu hồi dự án của một chủ đầu tư cấp hai bằng một trong các phương pháp: bán đấu giá chọn chủ đầu tư khác, đấu thầu lựa chọn, giao chỉ định cho chủ đầu tư khác.

Ngoài ra, để thị trường bất động sản phát triển ổn định, HoREA còn đưa ra một số góp ý liên quan đến việc giao dịch hàng hóa bất động sản qua sàn, trung tâm giao dịch bất động sản. Góp ý về hướng dẫn tổ chức và hoạt động của bộ máy quản lý thị trường bất động sản tại địa phương, nghiên cứu điều chỉnh bổ sung một số chính sách thuế và lệ phí liên quan... cũng được HoREA đề cập trong bản báo cáo gửi các ngành chức năng Nhà nước.

Những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản trong thời gian qua khiến cho các nhà quản lý cùng nhà đầu tư đang băn khoăn, không biết tìm đâu ra “thuốc” để chữa? Vì vậy, Nhà nước cần sớm xem xét những kiến nghị về mặt được và chưa được của HoREA để có những điều chỉnh đúng đắn, giúp thị trường bất động sản phát triển đúng hướng.

Theo Công An TP.HCM

(CongTroi.Com theo metvuong.com)